Opportunity-Fonds

Anbieter geschlossener Fonds stellen ihr Produkt gerne als günstige Gelegenheit zur Geldanlage dar. Bei „Opportunity“-Fonds suggeriert schon der Name die Aussicht auf gute Geschäfte.

Die Fondskonzepte basieren auf der Aufwertung und Wertsteigerung von bestehenden Auslands-Immobilien. Neben der in Aussicht gestellten Rendite lautet die Kernbotschaft: Das Kapital fließt in ausgewählte Gebäude. Der Investition steht also ein sicherer „Sachwert“ gegenüber.

Wer genauer hinsieht, gelangt jedoch zu einem völlig anderen Ergebnis, z.B. bei einem von uns bearbeiteten „Opportunity“-Fonds, der in den USA investiert hat:

  • Fehlende Sachwerte: Der Prospekt spricht von einer „Investition in Immobiliensachwerte“. Der Anleger geht daher davon aus, das Kapital fließe in einen handfesten Gegenwert. Tatsächlich erwirbt die Fondsgesellschaft über eine komplexe Konstruktion lediglich Geldwerte. Sie investiert in eine USInvestitionsgesellschaft, welche das Geld über US-Managementgesellschaften an amerikanische Zielfonds weiterleitet. Am Ende stehen dem deutschen Fonds dafür „leicht oder nicht leicht liquidierbare Ersatzleistungen“ zu. Was auch immer uns der Autor damit sagen will – einen „Sachwert“ kann er damit nicht meinen.
  • Vermischte Risikoklassen: Investitionen in Immobilien werden in verschiedene Risikoklassen eingeteilt: „Core“, „Core Plus“, „Value Added“ und „Opportunity“. Jede Klasse hat seine eigene Risiko/Chancen-Struktur. Bei dem von uns analysierten Fonds werden unter dem Etikett „Opportunity“ auch „Value Added“-Projekte geführt. Diese zeichnen sich jedoch durch eine längere Laufzeit und durchschnittlich niedrigere Renditen aus. Es wurden also zweierlei Dinge in einen Topf geworfen, die in der Summe nicht die avisierten Renditen abwerfen konnten.
  • Intransparente Kostenstruktur: Die Gebühren-Gepflogenheiten auf dem US-amerikanischen Markt sind nicht mit den deutschen vergleichbar. Manager haben unter bestimmten Umständen Anspruch auf 20 % der Erträge und darüber hinaus. Sie können auch Vorschüsse auf Gewinne verlangen, die sie bei einer negativen Entwicklung nicht zwingend zurückzahlen müssen (wenn „Claw-Back“-Klauseln fehlen). Die Geldströme lassen sich kaum nachvollziehen.
  • Unrealistische Zielrenditen: Die drei amerikanischen Zielfonds sollten Renditen zwischen 14 % und 20 % netto (d.h. nach Abzug der Gebühren) pro Jahr erwirtschaften. Diese Annahmen weichen erheblich von den von uns ermittelten statistischen Durchschnittswerten ab. Aus dem maßgeblichen US-Index für Opportunistic-Fonds lassen sich für Investitionen mit einer Laufzeit von bis zu 10 Jahren nur Renditen von 6 % bis 9 % brutto ableiten. Davon sind noch die erheblichen Managementgebühren abzuziehen (s.o.). Die prognostizierten Renditen waren also allenfalls Wunschdenken.

Das böse Erwachen folgt für die Anleger, wenn die versprochenen Erträge ausbleiben. Sie müssen dann feststellen, dass ihrer Investition keine werthaltigen oder verwertbaren Sicherheiten gegenüberstehen.


Wir informieren Sie gerne über die Einzelheiten und Ihre Optionen, wenn Sie interessiert sind.

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